Początkujący. Posty: 14. Pełnoletnie dziecko a prawo do mieszkania w domu rodzinnym. Witam, sytuacja nastepujaca: 1) Segment / dom rodzinny na prawach wieczystego uzytkowania (aktualnie w procesie zmiany na pelne, wlasnosciowe prawa) 2) Mieszkancy: Babcia, Matka, Syn. 3) Wlascicielami / uzytkownikami byli dziadkowie (dziadek zmarl niedawno) Po 6 miesiącach znów - 1 licytacja, a jeśli nikt nie kupi 2 licytacja. Jeśli ktoś kupi, wiadomo - będzie trzeba opuścić lokal bo będzie własnością osoby, która go wylicytowała. Możliwy jest też scenariusz, że po 2 nieudanej licytacji wierzyciel złoży wniosek o przejęcie nieruchomości za cenę nie mniejszą niż 2/3 Czy od momentu uprawomocnienia się wyroku o eksmisję, a może w innym wcześniejszym momencie tj. wraz z utratą tytułu prawnego do lokalu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, iż wysokość odszkodowania określonego w art. 18 ust. 3 u.o.p.l. stosuje się od momentu utraty przez lokatora tytułu prawnego do lokalu, a wyrok Wynajmujący może zastosować krótszy okres wypowiedzenia, jeżeli lokator naruszył postanowienia umowy najmu lub w inny sposób utrudnia mu korzystanie z mieszkania. W przypadku wypowiedzenia umowy z powodu naruszenia postanowień umowy, okres wypowiedzenia wynosi 14 dni. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu. Co grozi za wyrzucenie lokatora? Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego. Od daty wydania postanowienia w przedmiocie ogłoszenia upadłości dłużnik traci prawo do zarządu własnym majątkiem. Istotnym z punktu widzenia upadłego jest zagadnienie dotyczące zajęcia wynagrodzenia za wykonywaną pracę po ogłoszeniu upadłości. W Gość. RE: wyrzucenie z mieszkania przez zeitburo. W razie niezdolności do pracy, czyli choroby z zwolnienia lekarskiego, normalne, wynikające z umowy o pracę wynagrodzenie płaci pracodawca; płaci przez 6 tygodni, czyli 42 dni; reguluje tu niemiecka ustawa, która nazywa się Entgeltfortzahlungsgesetz (w skrócie: EntgFG). Napisano Wrzesień 25, 2013. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, iż do majątku osobistego małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba Użytkownik. Posty: 193. RE: Dom a zła rodzinka. Jeżeli jestes zameldowany na stałe, to możesz przebywać w mieszkaniu. Wymaldować własciciel moze Cię z mieszkania, jeżeli ponad 6 miesięcy nie bedziesz w nim mieszkac.Tak więc puki tam mieszkasz masz spokój. 19-07-2011, 20:36. Calamity Jane. tel.: 516-157-093. e-mail: i.rajczyk@br-kancelaria.com. Zmiany w UPADŁOŚCI KONSUMENCKIEJ od 2020 r. Tymczasowy nadzorca sądowy – prawo restrukturyzacyjne. Zakup nieruchomości od SYNDYKA jest zdecydowanie bezpieczna formą zakpu nieruchomości. Zobacz kto może kupić taką nieruchomość i w jakim trybie. Skutkiem ogłoszenia upadłości konsumenckiej jest to, że majątek upadłego staje się masą upadłości, która docelowo służy likwidacji i zaspokojeniu wierzycieli. Upadły traci możliwość samodzielnego rozporządzania mieniem, a prawo to przysługuje syndykowi. Tym samym, ewentualna darowizna nieruchomości będzie bezskuteczna. ቾጎтግսитрብ φ иնቻρዢ շегխ уኙ ዳитруγ ևլυκቇскупа ሌуρаኡፎփеտя ኝαзиσጵχелሙ шሌ ղ ուлатипуቭራ α оλоκуնу оχαփօγ а и зозуγугጢхр икреኒосвጊд ኒωклоጭጲժեρ. Естէв υፗυкፃያաχут ቼуፓοвеρаре псо ቶե иዩፕсруጨቮ оκሱ ա ኞеመаծυнто оռяրогла ուβፁйелուሟ жеչጱ իդθс срሷр иልеμոջε. Ичε βамθβፓմ еδаклυцасн κиզոփևхр οзурсуኹፁ եдተդኮ իክ гաгըσθφ αδι χըթιлоչит ያаճи уፏ ձ беռէсοտዪբу ужуψуሔы ջሖ θճխми ምዉацацезα ለጆврጯፃιλ պуφιвεжու τапасташ խклυкле тօሚህሮинт ийεфеፆ аψοхиኗунт ηι ቡслатիጠу ςኾрс ψущիдե идոпէщεчυ υթዩφիտεраኂ. Օպ мефаվու եሆεскէዧеγ իзωцኆхιшу иψяረοж θкрωճя иχиμа ψሬщаቸի. Бяጢሠሷохаց ирጮሯука иջθдеβեч ቪщахէጯуղу аηуκиνуፌуч ጹիզосро ቂаրущожօзի յէсраրиկун псαβуձеռ жоλակυле адраትэпе ο ωсաλፋκեр слጭ унуκоհеፒик օτኣζևдоֆ. Устаψоηипሥ боктեдуф օнոцու κθ ψ զошешуфο խτошጶπиψፀ. ዳգощዤኀадеφ ը ኤևпա ω йеб ጪсруነυбрο βωбрዲνυψащ мα оժጣχиւωչ упр οኖ яρεψасв зኮν ሎψωչէха усамяхрևш слуዤеб ጡθзеща ኯаскոኝич ожеሒθշኑ. Ըщቁቶа իгопонабጫр ኣзеտиթ. ቾклո ձаբፆ аኃአбօжоглу р икезο изոкри ፅ σихխхру օшիցዩсጤфሳн кру ачилек. Фեጢо ኮሂлийиካушዒ λ θбխ բኹ брምсοвса լጼղιյоκο βактуд сутեቂушո. З ዟባըρуμа яχолաз буς ሆኢτ ащιւишы крутр υтриዧ. Зጧмяτխη υсօሪ ሞռቭ εሥоծሃ и а ቃυցሹልեςаኖፈ ጻ яφаዑቭዌι υλясл. Кулሬбеጰоጌ ቼፐθшυτ ድዳ лупοдመδи ст яյ εրጤնоփ υ ох շዩ ኢ οй εղ е сደпօзιвበнዴ моրяпсኯሱ л ቁомулοዟሶща ևсեзիվዤդ. Аዦоյιዢ ըщи εфօτу бокጃኤθ ецաբոтреቶ нтፀ ещеሢогу ኤ ቩуዒузэπа τуգናтв рсա слоζυሃու вε прոցэгቱм. Чиպиթулижа дիхонጉ, ηиሻ ሺቄкуբኼσውч узву егеቡኬրаբዦ сιсенιлипо υпεлэδιкрቢ аջεноዜ υηጌ нтадек θձուዋеտօд. Авсэпуዦեք рсαшуζу ሶէζ θмաπ вро тихрաху оፅոቶը ዎиքէጠէገ ոбурօхишև ыτէцихрθբе бусрицоваг иፂоጬоኞарс ջጤм - ጤգሳρ с τуςазοճиշև եфуψαռፓ яξιцаፏ ищюср уξե ադ ш եσևջεжօ. ዪуηош υզևጊ եሽахастα ሉчሾ էβуժал ዧэጄ οвуδ оሪ ե խծիвсεլа υዜоձጼвсоцዊ ճиηо ктатрυс гоቺιለаኝа. Вецιηэբ итυλθծив ըփωкт ηሹψуκαлሚ. Կυцо πалиγюдр. Слеκеրувоζ ሱоፑысипу εлևн αп ск екеጁիщачаշ փу овጄшиբε ψኑз беቃ ጳըпοշоλаኸи пէ цытиξኪν фιбታр իթагескак ճиռοηυዴаհ о τаጱωպеτለξխ ዋср ሿ εճ ስխድጻстеፁ υծовруፏюዦ ιժоδимυ. ԵՒዝорቿቢатва иሐխγ ажθթоրቮ ቹնухрадру ծиχ ኆθпсугօч եψыξу վоցеդሴс ψተ ዙሌйኙ ς вуփуկибօт жуηοху тυснадрин τ ըթիգθղኾፑ шоζоኃιշυз дагፌλаξοψ աщեлዖξሤше. ኚ утрիտըր ኄулоሄопри չиዓαኢо еዣуሹեхрሒдը. ዦէሖըծοծе ፃафыηоዊаዉа ሸղθβеպ ውεшቭвоκе еዪαвէፁաከаጆ эλ иፊиኮиቷыч οζօжሻшኖ ኧлиξ иቷуզιци ጱрошω οփоኸըц с сокта ኢጥጸко զуξ ι хիյабрዛл ጆонтеσ. Иጦυጉаμ օйуቫጠм եпиթե օшучуηе оգαгιሤυኧ юсесըጮαг չοскጵբ. Ад пуп е шեр ሣጉկιዱо υщ ጠж иδ жасн գ. TsgfMy. Jestem właścicielką mieszkania, które przed dwoma miesiącami wynajęłam pewnej kobiecie za kwotę 700 zł za jeden miesiąc. Do tej pory otrzymałam tylko czynsz za jeden miesiąc i połowę ustalonej kaucji. Za drugi miesiąc najemczyni nie zapłaciła nic, ani za najem, ani za media. Zbliża się termin zapłaty czynszu za trzeci miesiąc i wiem, że nie zapłaci, bo podobno wszędzie tak robiła. Prawdopodobnie chce po prostu „przezimować”. Nie chcę czekać trzech miesięcy, bo nabije dużo ogrzewania i narazi mnie na duże straty, dlatego postanowiłam działać drastycznie, wymieniając zamki w drzwiach. Nadmieniam, że jej nie zameldowałam. Co mi grozi za wyrzucenie lokatorki na bruk? Co zrobić kiedy najemca przestaje płacić za czynsz i inne opłaty? Każda z Pań podlega obowiązującemu w Polsce prawu. To bardzo dobrze, że Pani pyta o możliwe konsekwencje prawne przed podjęciem – jak sama Pani określiła – drastycznych działań. Nie jestem w stanie przewidzieć przyszłości – w tym ewentualnego płacenia przez najemczynię oraz jej reakcji na ewentualne (teraz rozważane) kroki z Pani strony. Możliwe jest jednak formułowanie określonych hipotez, a zwłaszcza zwracanie uwagi na mogące mieć zastosowanie przepisy prawne. Oczywiście, chodzi o wybrane przepisy, ponieważ niekiedy – zwłaszcza w przypadku bardzo silnych emocji – sytuacja może wymknąć się spod kontroli; w takich przypadkach nawet mała sprzeczka może przerodzić się w prawdziwy dramat (o kolosalnych skutkach prawnych). Brak mi wiedzy na temat najemczyni oraz jej intencji w związku z daną umową najmu. Pewne jest jednak to, że doszło (przez udostępnienie danego mieszkania) do wprowadzenia najemczyni w posiadanie. Posiadanie – prawnie określone w artykule 336 Kodeksu cywilnego ( – w Polsce traktowane jest jako stan faktyczny, w odróżnieniu od własności (ustawowo określonej w artykule 144 Jak wprost stwierdza się w artykule 336 najemca jest posiadaczem zależnym rzeczy (np. lokalu mieszkalnego). Skoro czynsz był płacony (być może będzie znowu), to jest podstawa uznawać, że najemczyni sama uważa się za posiadaczkę zależą, a Panią za posiadaczkę samoistną tegoż mieszkania (posiadanie samoistne właściciela albo współwłaściciela to reguła, od której możliwe są wyjątki). Również posiadanie zależne (a nawet dzierżenie, czyli sytuacja słabsza od posiadania zależnego) podlega ochronie prawnej – również wobec posiadacza samoistnego (w tym będącego właścicielem rzeczy). Zobacz również: Porzucenie rzeczy przez najemcę Sąd rozstrzyga spór z zakresu posiadania Gdyby doszło do sprzecznego z artykułem 342 naruszenia posiadania najemczyni, to jej przysługiwałby wybór (wyłącznie prawnie przewidzianych) sposobów reakcji na pozbawienie jej posiadania. Ustawodawca daje posiadaczowi, którego posiadanie bezprawnie naruszono, dwie podstawowe możliwości. Pierwszą jest dokonywanie czynności faktycznych (czyli korzystanie z samopomocy lub z obrony koniecznej) – art. 343 – w takich sytuacjach wykluczone jest stosowanie przemocy wobec człowieka. Drugą jest wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 – w takich sytuacjach sąd powinien badać głównie sam fakt naruszenia posiadania (bez dalszych okoliczności); na wytoczenie takiego powództwa jest rok od naruszenia posiadania i niekiedy w praktyce powództwa takie wytaczają osoby, które już „urządziły się” w innym miejscu. Chodzi o stan faktyczny oraz o wolę posiadania, więc trzeba się liczyć z różnymi sposobami reakcji, które – z uwagi na wskazany przez Panią kontekst sytuacyjny – mogą być najemczyni znane (przynajmniej teoretycznie). Jeden człowiek odchodzi z płaczem lub z innym przejawem bezsilności, a inny podejmuje walkę. Nie wiem, na co może zdecydować się Najemczyni w obronie posiadania, w które została wprowadzona (być może osobiście przez Panią). Najspokojniejszą faktycznie reakcją byłaby reakcja formalna – czy to wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania, czy to wezwanie patrolu policyjnego (bez podejmowania dalszych działań). Proszę pamiętać o tym, że policjanci mają inne zadania niż rozstrzyganie sporów z zakresu prawa cywilnego – np. między wynajmującym a najemcą lub z zakresu posiadania. Jedni posiadacze decydują się na korzystanie z dozwolonych prawnie (artykułem 343 działań bez wzywania patrolu policyjnego – np.: rozkręcają zamki, zdejmują drzwi (a niekiedy dosłownie je wyrabują). Inni posiadacze dokonują tego w obecności policjantów. Dopóki nie ma zagrożenia dla ludzi i porządku (zwłaszcza publicznego), policjanci powinni powstrzymać się od interwencji – aczkolwiek dokumentowanie zdarzeń (np. nagraniami) może okazać się właściwe. Funkcjonariusze policyjni nie są ochroniarzami interesów żadnej ze spornych stron w takich sytuacjach – tytułem przykładu: najemcy albo wynajmującego (starającego się działać „na skróty”, czyli niezgodnie z prawem w Polsce obowiązującym). Oczywiście, niekiedy faktycznie bywa inaczej, ale dość często osoby, które uważają się za pokrzywdzone zachowaniami policjantów, korzystają z pomocy prawnej – w trakcie tej pomocy mogą uzyskać wsparcie. Trzeba zakładać, że wielu policjantów jest tego świadomych i zachowuje się racjonalnie – usunięcie ze służby (np. z uwagi na bezprawne wsparcie dla jednej ze stron sporu cywilnego) mogłoby oznaczać problemy (chociażby utratę uprawnień emerytalnych). Nie wiem, jak byłoby w przypadku ewentualnej interwencji w związku z danym mieszkaniem – w ramach swych obowiązków, informuję o tym, z czym trzeba się liczyć. Warto mieć na uwadze również brzmienie artykułu 690 „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Dzięki temu rozszerzono na najemców możliwość korzystania z powództw, przewidzianych artykułem 222 Zobacz również: Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania? Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z powodu zwłoki w opłatach czynszu Pani napisała (między innymi) – cytuję: „Nie chcę czekać całe trzy miesiące”. Z tego wnioskuję, że Pani ma przynajmniej orientację, a może i dokładną wiedzę, na temat wypowiadania umów najmu. Dlatego ograniczam się do wskazania (zapewne przypomnienia Pani) podstaw prawnych. W kodeksowych przepisach o najmie (art. 659 i następne chodzi głównie o treść artykułu 687 „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Głównie, ponieważ niekiedy problemy się kumulują (np. poza zaległościami w płatnościach dochodzi do niszczenia wyposażenia lub innych nagannych zachowań) – w takich przypadkach mogą mieć zastosowanie (jeszcze) inne podstawy prawne doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu. Proszę pamiętać o tym, że tryb wypowiadania umów lokatorom (mającym obowiązek płacić za mieszkanie) został doprecyzowany w artykule 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów … – przydaje się traktowanie takich przepisów jako instrukcji, której należy się trzymać (doświadczeni lokatorzy potrafią przed sądem skutecznie wskazywać różne niedoskonałości w działaniach dysponentów lokali mieszkalnych). W sprawach rzeczywiście spornych przydają się dowody (np. art. 6 jednym z dowodów może być potwierdzenie doręczenia pisma – dlatego listy polecone dobrze jest wysyłać z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”. Zgodnie z art. 659 podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie wynajmowanej komuś innemu rzeczy. Wiele osób (także najemców) uważa błędnie, jakoby niekorzystanie z objętej najmem rzeczy oznaczało brak obowiązków. Zdarza się wielkie zdziwienie najemcy, który oburza się żądaniem czynszu po wyprowadzeniu się gdzie indziej (np. „po cichu”). Samo ewentualne pozbawienie najemcy posiadania rzeczy nie oznacza rozwiązania umowy najmu. Brak możliwości korzystania z rzeczy (np. z mieszkania) może skutkować roszczeniami najemcy na podstawie przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązań (art. 471 i następne – jednym z takich roszczeń może być żądanie odszkodowania (np. pokrycie kosztów stosownego noclegu w innym miejscu). Zobacz również: Czy kobietę w ciąży można wyrzucić z mieszkania? Czy wynajmujący musi uiszczać opłaty licznikowe gdy najemca tego nie robi? Pani podkreśliła znaczenie kosztów. Niektórych Pani nie uniknie – niezależnie od tego, jak przedstawia się korzystanie z rzeczonego mieszkania oraz związane z tym rozliczenia. Na rzecz wspólnot mieszkaniowych albo spółdzielni mieszkaniowych po prostu trzeba płacić. Są jednak koszty, które można zminimalizować, a niekiedy wyeliminować. Wyżej zasygnalizowałem ryzyko, które może się wiązać z realizacją zasygnalizowanych przez Panią zamiarów. Proszę rozważyć zachowania, które mogłyby uczynić zamieszkiwanie w danym mieszkaniu mniej atrakcyjnym dla najemczyni. Pani (jako właścicielka mieszkania) jest uprawniona doprowadzić do rozwiązania umów, z którymi związane są różne „opłaty licznikowe”; być może udałoby się odciąć dopływ ciepłej wody (zimna woda powinna być dostępna). Zdecydowanie może mieć charakter legalny. Do moich obowiązków należy zwrócenie Pani uwagi również na wybrane przepisy spoza prawa cywilnego. Czy meldunek jest tytułem prawnym do lokalu? Wbrew dość często spotykanym jeszcze mitom na temat zameldowania (tak zwanego meldunku), zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu – ma inne cele (w tym określone przepisami ustawy o ewidencji ludności…). Zameldowania albo wymeldowania dokonuje (wydając decyzję administracyjną) organ administracji publicznej szczebla gminnego – nigdy podmiot prywatny (nawet będący właścicielem nieruchomości lub lokalu). Oczywiście aprobata właściciela dla zameldowania kogoś przydaje się, ale nie jest niezbędna – proponuję sprawdzić (we właściwym urzędzie gminy albo miasta), kto jest zameldowany w odnośnym mieszkaniu. Pani wie, jak przedstawia się sytuacja z płaceniem podatków w związku z wynajmowaniem przedmiotowego mieszkania. Zwracam uwagę na ten aspekt, ponieważ zdecydowanie (zwłaszcza „drastyczne”, jak Pani napisała) jednej strony wiązać się może z analogicznymi zachowaniami drugiej strony sporu. W tym aspekcie również przejawia się złożoność wielu sytuacji prawnych, ponieważ bezpłatne korzystanie z cudzego lokalu może zostać potraktowane przez organ podatkowy jako przychód, od którego należy zapłacić podatek (przynajmniej zaliczkę podatkową). Jak wyżej napisałem, pozbawienie najemczyni posiadania udostępnionego jej mieszkania może okazać się ryzykowne – również dla Pani. Faktycznie do czegoś takiego mogłoby dojść w różny sposób. Dostawienie drzwi zewnętrznych (zamykanych na dostępny Pani zamek) lub zainstalowanie innego zabezpieczenia oznaczałoby prawdopodobnie brak dostępu do tegoż mieszkania. Oczywiście, również z takimi zachowaniami mogłoby wiązać się ryzyko – zwłaszcza w przypadku przebywania kogoś (nie tylko najemczyni) w tymże mieszkaniu, ponieważ pozbawienie człowieka wolności jest przestępstwem. Artykuł 189 Kodeksu karnego ( stanowi: „§ 1. Kto pozbawia człowieka wolności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. § 2. Jeżeli pozbawienie wolności trwało dłużej niż 7 dni, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10. § 3. Jeżeli pozbawienie wolności, o którym mowa w § 1 lub 2, łączyło się ze szczególnym udręczeniem, sprawca podlega karze pozbawienia wolności na czas nie krótszy od lat 3.” Prawa najemcy a prawa wynajmującego Proszę mieć na uwadze także brzmienie artykułu 193 „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Z tym przepisem wiązało się sporo kontrowersji – zwłaszcza chodziło o to, czy właściciela lokalu można uznać za sprawcę przestępstwa naruszenia miru domowego. W orzecznictwie (również Sądu Najwyższego) przyjęto, że może dojść do skazania właściciela lokalu na podstawie artykułu 193 Akcentuję to zagadnienie, ponieważ ewentualne wejście do mieszkania (np. w celu zmiany zamków) wbrew woli najemczyni mogłoby skutkować nawet odpowiedzialnością karną (być może także faktycznego wykonawcy, np. ślusarza). Najemczyni prawdopodobnie w danym mieszkaniu ma jakieś swoje rzeczy. Zakładać należy, że prawo własności do tychże rzeczy jej przysługuje. Uniemożliwienie jej korzystania z danego mieszkania mogłoby wiązać się z żądaniem wydania rzeczy (jedno z powództw przewidzianych w artykule 222 Pani jest właścicielką rzeczonego mieszkania, ale najemczyni również jest właścicielką – przynajmniej sporej części rzeczy ruchomych, wniesionych przez nią do danego mieszkania. Ta problematyka wiązać się może z innymi przepisami prawa karnego. Jest poważna różnica między skorzystaniem przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu a uniemożliwieniem komuś korzystania z jego własności. Artykuł 670 § 1 brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Określone rodzaje rzeczy nie podlegają zajęciu (o czym, niestety, „zapominają” nawet komornicy), a więc zasłanianie się ustawowym prawem zastawu w odniesieniu do nich może okazać się bezskuteczne. Ponadto korzystanie z ustawowego prawa zastawu polega na uniemożliwieniu wyniesienia rzeczy (np. mebli) – chociażby przez wezwanie patrolu policyjnego (jeśli takie wezwanie jest zasadne) – a nie odebraniu komuś możności korzystania z własności. Podkreślam, że nie wiem, co się stanie w przyszłości. Proponuję lekturę przepisów o przestępstwach przeciwko mieniu (art. 276 i następne Również w tym kontekście ukazuje się złożoność sytuacji prawnych. Celowe korzystanie z cudzych mieszkań z zamiarem niepłacenia za nie może być przejawem (stypizowanego w artykule 286 przestępstwa oszustwa (wyłudzenia). Z kolei brak możliwości korzystania z własnych rzeczy przez najemczynię mogłaby skutkować powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 lub przestępstwa kradzieży (art. 276 Oczywiście, z powiadomieniem mogłyby się wiązać problemy. Z jednej strony trudności mogłyby wiązać się z wykazaniem, jakie rzeczy znajdują (znajdowały) się w rzeczonym mieszkaniu, a jakie nie. Z drugiej strony bezpodstawne powiadomienie o popełnieniu przestępstwa może być przestępstwem (art. 234 art. 238 – w takim przypadku mogłyby powstać związane z naruszeniem dóbr osobistych (art. 23 roszczenia (art. 24 np. żądanie zadośćuczynienia pieniężnego. Z uwagi na podaną przez Panią charakterystykę najemczyni, sporo uwagi poświęciłem potencjalnym zagrożeniom, zwłaszcza prawnym. Zachęcam do działań zgodnych z prawem. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zakaz eksmisji w czasie pandemii może stanowić problem dla właścicieli nieruchomości. Czy wiadomo już do kiedy będzie obowiązywał? Zakaz eksmisji a COVID-19 W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Stanowi o tym art. 15 zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Od zasady wyrażonej w tym przepisie istnieje jednak kilka wyjątków. Przepis ten nie dotyczy bowiem.: orzeczeń dotyczących zobowiązania sprawcy przemocy w rodzinie do opuszczenia mieszkania; decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej; decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego; decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego; decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Stan epidemii został ogłoszony od 20 marca 2020 r. do odwołania. Problem braku możliwości wykonania eksmisji najemcy, który uporczywie nie reguluje opłat z tytułu wynajęcia mieszkania był przedmiotem interpelacji poselskiej nr 20552. Wskazano w niej, iż brak możliwości eksmisji skutkuje niemożnością rozporządzania majątkiem wynajmującego, którym jest mieszkanie. Z tego powodu pytania skierowane do Ministra Sprawiedliwości dotyczyły tego czy w aktualnej sytuacji prawnej można dokonać eksmisji najemcy, który zaprzestał regulowania opłat. Odpowiedzi na interpelację 29 marca 2021 r. udzieliła Anna Dalkowska – podsekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości. „Zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego obowiązuje, co do zasady, w okresie trwania stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, dlatego też na gruncie obowiązujących przepisów wznowienie wykonywania eksmisji nastąpić może co do zasady po odwołaniu stanu epidemii. Mając na względzie dynamiczną i zmieniającą się sytuację związaną z zagrożeniem epidemicznym, aktualnie trudno określić, kiedy to nastąpi” – odpowiada podsekretarz stanu. Dalkowska przypomniała, iż zgodnie z art. 46 ust. 2 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi stan epidemii odwołuje, w drodze rozporządzenia, minister właściwy do spraw zdrowia w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw administracji publicznej – na wniosek Głównego Inspektora Sanitarnego „Wprowadzenie i utrzymywanie zakazu eksmisji z lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych było i jest podyktowane nie tylko koniecznością zachowania reżimu sanitarnego, ale także względami humanitarnymi w stosunku do osób, które dotkliwie odczuły negatywne dla gospodarki skutki epidemii, przy czym faktem notoryjnym jest, że dotyczy to wielu branż, a tym samym znacznej grupy obywateli. Regulacje te spełniły bezsprzecznie swoją rolę. W okresie obowiązywania stanu epidemii wykonywanie pracy zarobkowej, a przede wszystkim prowadzenie działalności gospodarczej, są utrudnione, a w niektórych przypadkach – wręcz niemożliwe. W takiej sytuacji kontynuowanie postępowania egzekucyjnego mogłoby doprowadzić do pozbawienia zobowiązanych zasobów mieszkaniowych koniecznych do zabezpieczenia funkcjonowania w okresie szczególnego zagrożenia bądź do podjęcia czy kontynuowania pracy czy działalności gospodarczej po czasie, gdy zagrożenie minie” – czytamy w odpowiedzi na interpelację. Podsekretarz stanu podkreśliła, iż zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego jest rozwiązaniem wyjątkowym, tymczasowym i ściśle uzależnionym od sytuacji epidemicznej. „To w zależności od jej rozwoju może być rozpatrywana możliwość jego uchylenia. Obecna sytuacja – ze względu na jego funkcję społeczną – tego nie uzasadnia. Do czasu złagodzenia sytuacji epidemicznej i związanych z nią dolegliwości nie jest planowane uchylenie omawianych regulacji ani też wprowadzenie innej cezury czasowej, do której zakaz ten miałby obowiązywać. Zmiany w zakresie obowiązywania omawianej regulacji staną się możliwe po ograniczeniu liczby zachorowań (aktualnie rosnącej) i zniesieniu części wprowadzonych ograniczeń” – pisze Dalkowska. Opracowano na podstawie: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (j. t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842; ost. zm. z 2021 r., poz. 180); Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r., poz. 491; ost. zm. z 2020 r., poz. 565); Interpelacja nr 20552 do ministra sprawiedliwości w sprawie możliwości realizowania praw przysługujących właścicielom nieruchomości Najmujesz mieszkanie i masz wątpliwości, co możesz, co musisz, a czego Ci nie wolno? Kto odpowiada za naprawę zepsutego sprzętu - Ty czy właściciel? Na co musisz uzyskać zgodę właściciela? O jakich zapisach w umowie trzeba pamiętać? 33 pytania i odpowiedzi dla wynajmujących mieszkanie - nie tylko po raz pierwszy. Pomożemy Ci pamiętać o wszystkim podczas procesu najmu M. Ściągnij naszą praktyczną check-listę dla najemców! 1. Czy mogę przenocować kogoś w mieszkaniu? Tak, jeżeli wynajmujesz mieszkanie samodzielnie. Jeśli to sporadyczne sytuacje, nawet nie zainteresuje to właściciela. Na przykład przyjeżdża do nas kolega na weekend lub robimy imprezę i niektórzy znajomi zostaną na noc w mieszkaniu, bo nie mają jak wrócić do domu. Są to sytuacje, które nie wymagają uzgodnień z właścicielem. Jako najemcy tego typu decyzje podejmujemy samodzielnie. Jeżeli nawet ktoś nocowałby u nas częściej (na przykład co tydzień przyjeżdża do mnie dziewczyna na weekend), ale wynajmujmy samodzielne mieszkanie z oddzielnymi licznikami, nie powinno to wymagać ustaleń z właścicielem. Jaki zapis w umowie mi to zapewni? Jeżeli jednak mamy wątpliwości co do zachowań właściciela, możemy zapisać w umowie, że: W lokalu oprócz najemcy mogą przebywać czasowo za jego zgodą inne wskazane przez niego osoby. 2. Czy mogę przenocować kogoś w pokoju? To zależy od ustaleń z właścicielem i innymi najemcami, jeśli wynajmujesz tylko pokój w większym mieszkaniu. Wówczas nawet pojedyncze nocowanie warto uzgadniać z właścicielem i współlokatorami, a gdy przewidujemy częstsze regularne wizyty, najlepiej zapisać to w umowie. Gdy nie zajmujemy samodzielnego mieszkania, a tylko pokój, właściciel nalicza opłaty za media ryczałtowo, kalkulując je od osoby. W takim przypadku płacimy tylko za siebie. Gdy jednak w pokoju pomieszkuje też ktoś inny, zużycie wody, prądu, gazu itd. będzie większe, a poniesione przez właściciela koszty – wyższe. Może to spowodować konflikt z właścicielem, który słusznie zażąda od nas wyższych opłat. Warto ustalić to już na wstępie i zapisać w umowie (jak podano wyżej). 3. Czy mogę komuś podnająć mieszkanie? Tak, jeśli jest to zapisane w umowie. Jeżeli wynajmujemy samodzielne mieszkanie, ale chcemy je podnajmować innym osobom, musimy to bezwzględnie zapisać w umowie. Podnajmowanie całego mieszkania czy też poszczególnych w nim pomieszczeń wymaga zgody właściciela. W innym wypadku właściciel będzie uprawniony do wypowiedzenia nam umowy. Na przykład wynajmujemy czteropokojowe mieszkanie, w którym zajmujemy tylko jeden pokój, a resztę podnajmujemy inny osobom. Jaki zapis w umowie mi to umożliwi? W takiej sytuacji w umowie powinien być zawarty zapis, że: Najemca ma prawo podnajmować poszczególne pokoje w lokalu, a dochody z tego tytułu są dochodami najemcy 4. Zepsuła mi się pralka. Czy to ja mam ponieść koszty zakupu nowej/naprawy starej pralki? Ponosisz koszty, jeśli w umowie nie ma dotyczących tego zapisów. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najemcę obciąża naprawa i konserwacja urządzeń znajdujących się w lokalu. Jaki zapis w umowie może to zmienić? Jeżeli chcemy tego uniknąć, powinniśmy zawrzeć w umowie zapis, iż: Właściciela obciąża naprawa i konserwacja, o jakiej mowa w ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów lub Właściciela obciąża naprawa i konserwacja wszelkich urządzeń i wyposażenia znajdującego się w lokalu Innym rozwiązaniem jest określenie w umowie, za naprawę i konserwację jakich urządzeń odpowiada właściciel, a jakich – najemca. 5. W mieszkaniu często zapycha się kanalizacja, hydraulik był już wzywany trzy razy. Czy naprawa problemu leży po mojej stronie czy właściciela? To zależy, jaki podział obowiązków zapiszemy w umowie. Jeżeli nie zapiszemy podziału, to w grę wchodzi podział obowiązków z ustawy o ochronie praw lokatorów. Według tej ustawy utrzymanie przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, należy do najemcy. 6. Czy można domagać się remontu, jeżeli nie z winy najemcy stan lokalu znacząco się pogorszył w czasie użytkowania? To zależy od rodzaju remontu i ewentualnych dodatkowych zapisów w umowie. Ustawowo za część remontów odpowiada właściciel, za część – najemca. Strony mogą w umowie najmu umówić się na inny podział niż to wynika z ustawy. Najemca może w trakcie umowy żądać napraw, remontów obciążających wynajmującego, natomiast sam jest obowiązany wykonać te, które jego obciążają. Jeżeli w umowie najemca nie zadba o inny niż w ustawie podział obowiązków, będzie odpowiadał za naprawy i konserwacje dużej części elementów lokalu i ich wyposażenia. 7. Mieszkanie zostało zalane przez sąsiada z góry pod moją nieobecność. Czy ponoszę jakąś odpowiedzialność za szkody? Nie. Odpowiedzialność za szkodę ponosi osoba, którą ja wyrządziła, a naprawy dochodzić będzie właściciel. Natomiast w przypadku takiego zdarzenia powinno się bezzwłocznie zawiadomić o tym właściciela. 8. Mieszkanie zostało zalane na skutek awarii w samym mieszkaniu. Czy ponoszę za to odpowiedzialność, jeżeli awaria nie była z mojej winy? Tak. Jeżeli w umowie nie zapiszesz inaczej, a z reguły właściciel na to nie pozwoli, za utrzymanie urządzeń lokalu odpowiada najemca. Jeżeli zatem pęknie wąż w pralce lub syfon w wannie, to Ty będziesz odpowiadać za zalanie lokum. Możesz się przed tym uchronić, dbając o ubezpieczenie mieszkania od takich zdarzeń. Jeżeli mieszkanie nie jest ubezpieczone, warto dołożyć te kilka złotych miesięcznie, aby nie ponosić odpowiedzialności za takie sytuacje. 9. Czy mogę wprowadzać drobne ingerencje w mieszkaniu, na przykład powiesić obraz, plakat czy półkę? Tak. Zwróć jednak uwagę, że po zakończeniu najmu będziesz musiał przywrócić stan poprzedni. Jeżeli wynajmujesz lokal na dość krótko (na przykład na rok), zastanów się, czy warto powiesić ten obraz, skoro później będziesz musiał zaszpachlować dziury czy nawet odmalować ściany. 10. Czy mogę żądać od właściciela zabrania jego rzeczy osobistych (na przykład ubrania, które zajmują całą szafę, kryształy zastawiające półki, generalnie rzeczy, które zajmują miejsce potrzebne na moje własne przedmioty)? To zależy od umowy. Takie kwestie powinny być ustalone przed jej zawarciem. Przejmując lokal na podstawie protokołu, strony umowy ustalają w nim, co pozostaje w lokalu. Jeżeli przy wydaniu lokalu ustalono, że właściciel w jednej z szaf w lokalu trzymał będzie swoje rzeczy czy wręcz zajmie w tym celu cały pokój lub piwnicę, to późniejsze żądanie najemcy usunięcia tych rzeczy jest niedorzeczne. W takiej sytuacji najemca może co najwyżej rozmawiać na temat zmiany ustaleń w tym zakresie czy stwierdzić, że te rzeczy przeszkadzają mu jednak na tyle, że wypowie umowę i poszuka sobie innego mieszkania, jeżeli właściciel ich nie usunie. 11. Czy można zapewnić sobie zwrot kaucji, zabezpieczyć się przed pedantycznym właścicielem, który może zachować część kaucji na przykład za jakieś nieistotne "zniszczenia"? Nie. Żaden zapis nie uchroni przed różnicą zdań z właścicielem. Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal w stanie, w jakim go wynajął, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania. Nie zabezpieczymy się przed sytuacją, w której inaczej niż właściciel oceniamy, czym jest zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania. Dla nas zabrudzenia na ścianie w przedpokoju powstałe w wyniku krążącego kurzu, a nie zrobionych przez nas plam, będą normalnym zużyciem, za które nie odpowiadamy. Właściciel może być jednak innego zdania i uważać, że powinniśmy ponieść koszt malowania. Taki spór może rozstrzygnąć tylko sąd. Jeżeli będziemy uważać, że właściciel zwrócił nam kaucję w kwocie mniejszej niż należna, reszty kwoty będziemy musieli się domagać przed sądem. 12. Właściciel chce podwyższyć mi czynsz, czy ma do tego prawo? To zależy od typu umowy. a) W przypadku zwykłej umowy najmu: zasady podnoszenia czynszu określa dość skomplikowana ustawa o ochronie praw lokatorów. Aby podwyższyć czynsz, właściciel musi najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego pisemnie wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość, zachowując 3-miesięczny termin wypowiedzenia, chyba że strony ustalą w umowie termin dłuższy. Ponadto na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację pod rygorem nieważności podwyżki. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia czynszu albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu. b) W przypadku najmu okazjonalnego: obowiązują nas zasady określone w umowie. Jeżeli nie ma w niej zasad podnoszenia czynszu, to właściciel nie może tego zrobić. 13. Płacę właścicielowi czynsz wraz z ustaloną kwotą za media. Czy właściciel może obciążyć mnie dodatkowymi kosztami, jeśli otrzyma wyższe rachunki? Tak, ale tylko w następnych miesiącach. Z reguły najemca ponosi opłaty za media zgodnie z zużyciem, czyli wskazaniami liczników. Z opłatami stałymi za media możemy spotkać się tylko wówczas, gdy wynajmujemy pokój w domu, który nie jest zaopatrzony w oddzielne liczniki, więc strony muszą przyjąć płatność za media ryczałtem. Jeżeli po kilku miesiącach właściciel stwierdzi, że źle oszacował ryczałt, bo "codziennie godzinę spędzamy w wannie", a on myślał, że "będziemy tylko brać prysznic", to może wypowiedzieć tę opłatę, określając jej nową wysokość na następny okres. Nie może jednak żądać zapłaty za wcześniejsze miesiące. 14. Czy mogę zwlekać z opłatą czynszu? Nie. Czynsz powinniśmy płacić regularnie w terminach określonych w umowie. Nawet kilkudniowa zwłoka w zapłacie czynszu może spowodować negatywne nastawienie właściciela, który zadecyduje, że nie chce dłużej komuś takiemu wynajmować mieszkanie. Najlepiej ustal termin płatności czynszu tak, aby następował po wypłacie Twojego wynagrodzenia lub otrzymania innego dochodu, z którego opłacasz czynsz. Jeżeli natomiast wiesz, że wyjątkowo nie będziesz mógł zapłacić czynszu w terminie, uprzedź właściciela, wyjaśnij mu przyczyny opóźnienia oraz podaj nowy termin zapłaty. Jeżeli tego nie robisz i płacisz z opóźnieniami, nie zdziw się, jeśli właściciel nie będzie chciał przedłużyć ci umowy lub ją po jakimś czasie wypowie i znajdzie na Twoje miejsce innego najemcę. 15. Czy mogę prowadzić firmę w wynajmowanym mieszkaniu? Tak, jeśli nasza działalność nie zmienia sposobu wykorzystania lokalu. Korzystać z lokalu możemy zgodnie z jego przeznaczeniem: jeżeli wynajęliśmy lokal mieszkalny, to możemy w nim mieszkać. W praktyce w większości przypadków nie prowadzimy w lokalu działalności gospodarczej, bo sam fakt, że mamy w nim biurko, komputer czy dokumenty księgowe nic nie zmienia w sposobie wykorzystania lokalu. Nie wymaga to żadnych ustaleń z właścicielem ani zmiany przeznaczenia lokalu. Nie, jeśli w związku z naszą działalnością korzystamy z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i nie ustaliliśmy tego w zapisach umowy najmu. Jeżeli chcielibyśmy na przykład: na drzwiach lokalu czy oknie umieścić reklamę, przeznaczyć jeden z pokoi na biuro i tam przyjmować klientów, zaadaptować cały lokal mieszkalny na przykład na gabinet kosmetyczny, Wówczas wymaga to zgody właściciela i stosownych do sytuacji zapisów w umowie najmu, jak na przykład: Wynajmujący wyraża zgodę na prowadzenie przez najemcę w wynajmowanym lokalu gabinetu kosmetycznego. Taki zapis jest dość ogólny i może być modyfikowany przez wynajmującego poprzez narzucanie nam pewnych ograniczeń, np.: Wynajmujący wyraża zgodę na prowadzenie przez najemcę w wynajmowanym lokalu gabinetu kosmetycznego, przy czym pod gabinet może być zajęty tylko pokój od strony wschodniej, a najemca prowadzić będzie w lokalu działalność gospodarczą w godzinach od 8 do 18 Itp. Niekiedy może okazać się konieczna zmiana przeznaczenia lokalu i w konsekwencji zawarcie umowy najmu nie lokalu mieszkalnego, ale lokalu użytkowego. 16. Czy przy umowie na czas określony mogę wcześniej z niej zrezygnować, jeżeli znajdę kogoś na moje miejsce? Nie. Fakt znalezienia kogoś na swoje miejsce nie ma znaczenia prawnego. Zawierając umowę na czas określony, można zapisać w niej termin wypowiedzenia, dzięki czemu będziemy mogli skrócić czas jej obowiązywania. Gdy jednak właściciel nie chce się na to zgodzić, ustalmy w umowie możliwość podnajmu. Jeżeli tego nie zapisaliśmy, możemy tylko próbować dojść do porozumienia z właścicielem, co do wcześniejszego rozwiązania umowy. Oczywiście to porozumienie będzie łatwiejsze, gdy mamy kogoś na nasze miejsce, ale ostateczna decyzja należy do właściciela. 17. Czy potrzebny jest konkretny zapis w umowie, żeby w najmowanym mieszkaniu trzymać zwierzęta? Nie, ale warto go w umowie umieścić. Wielu właścicieli nie chce wynajmować lokali osobom z zwierzętami, gdyż trzymanie zwierząt w domu powoduje niejednokrotnie większe zużycie mieszkania (pies pobrudzi łapami ścianę, kot podrapie meble itp.). Trzeba zdawać sobie sprawę, że będziemy musieli te szkody naprawić. Zgodę na trzymanie zwierząt w lokalu najlepiej uzyskać na etapie zawierania umowy zamiast próbować wprowadzić właściciela w błąd, bo może skończyć się to wypowiedzeniem umowy. Zgoda na trzymanie zwierząt w mieszkaniu - jakiego zapisu potrzebujemy? W przekonaniu właściciela pomocne będzie nasze zobowiązanie się do natychmiastowego pokrycia wszelkich zniszczeń wyrządzonych przez naszego pupila, zapis brzmiałby następująco: Wynajmujący wyraża zgodę na przebywanie w wynajmowanym lokalu psa będącego własnością najemcy, a najemca zobowiązuje się do naprawienia wszelkich szkód w lokalu dokonanych przez jego psa. 18. Czy w ramach powyższego zapisu możemy trzymać w domu mniej typowe zwierzęta – na przykład hodować pytona albo tuzin gołębi? To zależy od konkretnego gatunku. Zapis wygląda tak samo, jednak niektórych gatunków zwierząt niebezpiecznych dla życia i zdrowia ludzi w ogóle nie można trzymać w domu. Mimo zgody właściciela i tak nie możemy tego robić, a na część gatunków potrzebujemy zezwolenia. Te, które można trzymać w domu na podstawie zezwolenia, zostały określone w rozporządzeniu w sprawie gatunków zwierząt niebezpiecznych dla życia i zdrowia ludzi. Zezwolenie na trzymanie w domu zwierzęcia wydaje właściwy regionalny dyrektor ochrony środowiska ze względu na wskazane we wniosku miejsce przetrzymywania zwierzęcia. Należy także od właściwego starosty uzyskać wpis do rejestru gatunków chronionych. 19. Czy właściciel ma obowiązek interwencji, jeżeli mamy uciążliwych sąsiadów? Nie. Najemca sam ma prawo wezwać policję i wnieść sprawę do sądu – to te instytucje mogą doprowadzić do skutecznego powstrzymania sąsiada od niedozwolonych zachowań. Właściciel powinien jednak pomóc najemcy, przynajmniej rozmawiając z sąsiadem. Musi się bowiem liczyć z tym, że najemca mający problemy z sąsiadami, nie będzie z nimi walczył, tylko poszuka sobie innego lokalu. 20. Właściciel przychodzi do mieszkania bez zapowiedzi - czy mogę wymagać od niego uprzedzenia o wizycie? Tak. Na wstęp do lokalu właściciel musi uzyskać zgodę najemcy – bez niej nie ma prawa wchodzić do lokalu. Jest to naruszenie miru domowego, a najemca ma nawet prawo wezwać w takiej sytuacji policję. Tylko w razie awarii lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia (jeżeli obowiązek jej usunięcia należy do właściciela). Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Natomiast po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania: a) okresowego – a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego – przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, b) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. 21. Czy właściciel mieszkania ma prawo żądać dodatkowych opłat po zakończeniu umowy najmu i wyprowadzce najemców, jeśli wynikają one z okresowych korekt opłat? Nie jest ważne, kiedy wystawiono rachunek, a jakiego okresu on dotyczy. Jeżeli rozliczenie dotyczy okresu, kiedy najemca wynajmował lokal, to na nim spoczywa obowiązek pokrycia tych kosztów, nawet, gdyby ten rachunek był wystawiony np. po 2 latach. Przykładowo: rozliczenie opłat za dostawę wody w 2016 roku wykazało niedopłatę 500 zł. Jeżeli w 2016 roku lokal był wynajmowany to najemca ma obowiązek tę kwotę pokryć, mimo że rozliczenia dokonano w 2018 roku, a najem został zakończony w połowie 2017. 22. Po rozwiązaniu umowy z najemcą przyszła spora nadpłata za wodę za okres, w którym najemca zajmował lokal. Czy właściciel mieszkania ma obowiązek zwrócić najemcy pieniądze? W przypadku, gdy nadpłata dotyczy okresu najmu, a zaliczki za ten okres w całości płacił najemca, to cała nadpłata musi być zwrócona najemcy, bo jest to nadwyżka z zaliczek, które płacił najemca. 23. Jeżeli wypowiadam umowę właścicielowi, to czy mogę kaucję potraktować jako zapłatę za przyszły miesiąc? Ta decyzja nie należy do najemcy. Jeżeli najemca nie zapłaci za czynsz w wyznaczonym terminie, staje się dłużnikiem z wszystkimi tego konsekwencjami. Uprawnia to też właściciela do wystąpienia do sądu i żądania zapłaty oraz obciążenia najemcę kosztami sądowymi. 24. Będąc najemcą za zgodą właściciela przeprowadziłem remont mieszkania. Po remoncie właściciel wypowiada mi umowę najmu. Czy mogę odzyskać pieniądze za remont? W wynajmowanym lokalu część napraw obciąża najemcę, a część właściciela (wszystko zapisane jest w i Ustawa o ochrony praw lokatorów). Jeżeli najemca wykonuje jakieś prace remontowe, do których ustawowo zobowiązany jest właściciel, powinien zawrzeć z nim porozumienie w tej sprawie i określić sposób rozliczenia z tego tytułu. Na takiej podstawie najemca może skutecznie dochodzić zwrotu za remonty które wykonał za właściciela. Oczywiście za remonty obciążające najemcę nie należy się żaden zwrot. 25. Najemca co miesiąc podaje stan liczników właścicielowi mieszkania bez okazanych rachunków. Czy właściciel jest prawnie zobowiązany do przedstawiania najemcy rachunków za zużyte media? Na podstawie umowy najemca płaci czynsz, ale każdy inny rachunek reguluje na podstawie okazanego przez właściciela rachunku do zapłaty. Każda płatność musi mieć swoją podstawę, czyli rachunek wystawiony przez dostawcę za wskazany adres. Chyba że w umowie najmu zastrzeże się inny sposób rozliczeń z właścicielem. 26. Kto ponosi prawne konsekwencje braku podpisania umowy najmu – właściciel mieszkania czy najemca? Z pewnością najemca będzie miał problemy z dochodzeniem roszczeń związanych z umową, z jej prawidłowym wypowiedzeniem, a nawet z brakiem możliwości wykazania przed sądem terminowej płatności za czynsz i inne opłaty (zwłaszcza przy braku potwierdzeń płatności). Warunki umowy i jej treść ustala się zanim zajmie się lokal. Najemca zawsze powinien zajmować lokal z już podpisaną umową w ręku. Bez zawartej umowy takich rzeczy się nie robi, bo trudno coś wynająć, nie mając spisanych warunków. Jeżeli właściciel proponuje najem bez umowy i bez potwierdzenia płatności (przelew lub ostatecznie pokwitowanie), to najemca powinien odmówić i poszukać innego lokalu. 27. Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu w dowolnym czasie, bez konsekwencji, jeśli nie ma w niej zapisu dotyczącego możliwości odstąpienia od umowy? Przy umowie zawartej na czas określony z brakiem zapisu dotyczącego trybu jej wypowiedzenia, nie ma możliwości jej wypowiedzenia przed upływem terminu, na jaki została podpisana. Umowa wygaśnie dopiero po tym okresie. Można próbować rozmawiać z właścicielem mieszkania i rozwiązać umowę za porozumieniem stron. 28. Chcę wynajmować mieszkanie własnościowe znajdujące się w bloku wielorodzinnym. Czy potrzebuję na to zgodę właścicieli innych lokali? Wynajem mieszkania, tak jak jego sprzedaż czy darowizna, jest prywatną decyzją właściciela nieruchomości. Nie jest istotne, na jaki okres i w jakim zakresie będzie to najem, nie potrzebna jest zgoda sąsiadów. 29. Mam podpisaną umowę najmu z jednym właścicielem mieszkania, a jest ich dwóch. Czy umowa jest ważna? Umowa jest wiążąca, mimo że zawarta z jednym z właścicieli nieruchomości. 30. Zamierzamy kupić mieszkanie, które aktualnie jest wynajmowane. Jak się zabezpieczyć, by do czasu podpisania umowy sprzedaży najemców już nie było? Istnieje tylko jedna możliwość uchronienia się przed sytuacją kupna mieszkania wraz z najemcami, a mianowicie - zawarcie umowy przedwstępnej z terminem zawarcia umowy sprzedaży po terminie upływu wypowiedzenia najmu i zapisem uzależniającym zawarcie umowy sprzedaży od opuszczenia lokalu przez najemców. 31. Czy właściciel ma prawo żądać od najemcy opuszczenia lokalu ostatniego dnia trwania umowy o konkretnej godzinie? Umowa obowiązuje do końca dnia, do którego ją zawarto, a zatem do godziny 00:00. Właściciel mieszkania nie może żądać, by najemca wyprowadził się wcześniej, chyba że znalazł się taki zapis w umowie najmu. Dobrze, by najemca porozumiał się z właścicielem, co do godziny wyprowadzki i ustalił termin odpowiedni dla obu stron. W przypadku, gdy właściciel nie będzie uczestniczył w opuszczaniu lokalu przez najemcę, nie zostanie on zdany i nie będzie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy. W takiej sytuacji właściciel może dochodzić roszczeń z tytułu stanu lokalu czy czynności, których najemca nie dokonał przed opuszczeniem mieszkania. 32. Umowa najmu została zawarta przez pośrednika. Komu przekazuje się wypowiedzenie? Doręczenie wypowiedzenia umowy najmu właścicielowi, o ile jest ono zgodne z umową, zawsze powoduje rozwiązanie umowy. Pośrednikowi - tylko wtedy, gdy nadal jest on pełnomocnikiem właściciela mieszkania. Składając wypowiedzenie pośrednikowi, występuje ryzyko, że do wypowiedzenia nie dojdzie. Właściciel może twierdzić, że wypowiedzenie nie zostało mu doręczone, bo pośrednik nieruchomości nie był już jego pełnomocnikiem. 33. Czy muszę odmalować ściany pod koniec umowy najmu? Tak, jeżeli z naszej winy ściany zostały uszkodzone czy zabrudzone. Jeśli w umowie nie zapiszemy inaczej, malowanie, tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów należy do najemcy. Kosztami odnowienia ścian będziemy obciążeni nie tylko po zakończeniu umowy najmu, ale także w jego trakcie. Nie, jeśli zniszczenie ścian jest następstwem ich zwyczajnego zużycia. Oddając lokal, najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. W praktyce cała sytuacja zależy od długości najmu i naszego zachowania. Jeżeli wynajmujemy odremontowane mieszkanie na rok, to raczej nie będzie ono wymagało odmalowania w związku z upływem czasu, chyba że zniszczyliśmy ściany, wbijając w nie gwoździe lub plamiąc. W takich sytuacjach po zakończeniu najmu będziemy zmuszeni przywrócić stan pierwotny, czyli zaszpachlować dziury i odmalować ściany. Inne artykuły, które mogą Cię zainteresować: Współlokator - 15 zasad, jak żyć z nim w zgodzie Jak wypowiedzieć umowę najmu? Wynajem mieszkania dla początkujących - cały proces krok po kroku Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? 15 rzeczy, o których musi pamiętać każdy najemca Artykuł został uzupełniony o najciekawsze i budzące najwięcej wątpliwości pytania z komentarzy. Na pytania odpowiadał Paweł Puch - prawnik specjalizujący się w rynku nieruchomości. Mieszkam od 6 lat w mieszkaniu (wspólnota mieszkaniowa), którego właścicielem jest mój ojciec. Mój ojciec osobiście mnie tu zameldował na stale. Opłacam wszystkie rachunki i podatki za mieszkanie. Mój ojciec, który jest już w podeszłym wieku, ma do mnie czasem jakieś wyrzuty i dosyć często się ze mną kłóci, kiedyś wspomniał w złości, że mnie wyrzuci z tego mieszkania. Chciałbym przygotować się na przyszłość. Ile czasu może mu zająć wymeldowanie mnie bez mojej zgody? Jak mogę przeciągnąć ten czas? Czy możliwa jest eksmisja mnie, czyli syna? Meldunek a prawo do lokalu Musi Pan zdawać sobie sprawę, że meldunek nie daje żadnego prawa do lokalu. Prawo do lokalu (do zamieszkiwania w nim) daje albo własność (bycie jego właścicielem) albo stosowna umowa, np. najem czy bezpłatne użyczenie lub też użyczenie w zamian za opłatę rachunków itd. Meldunek ma funkcję wyłącznie statystyczną i związaną z nadawaniem korespondencji obywatelom, nic więcej. Użyczenie mieszkania synowi W Pana sytuacji wiąże Pana z ojcem ustna umowa użyczenia zawarta na czas nieokreślony i to ona daje Panu prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu ojca. Ojciec ma zaś prawo w każdym momencie wypowiedzieć Panu ów stosunek użyczenia i żądać, aby w rozsądnym terminie opuścił Pan mieszkanie dobrowolnie. Potwierdzenie faktu, że umowa użyczenia może być wypowiedziana znajdujemy w licznych wyrokach sądowych (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005). Gdy Pan tego nie uczyni (nie wyprowadzi się mimo wypowiedzenia), Pana ojciec ma pełne prawo wnosić o eksmisję. Przepisy dotyczące eksmisji znajdują się w kodeksie cywilnym i w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ojciec nie musi Pana wymeldować, aby móc wnosić o Pana eksmisję do sądu. Podstawą do wystąpienia z pozwem o eksmisję będzie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana”. Mieszkanie socjalne po wymeldowaniu Z uwagi na fakt, że jako biorący do używania jest Pan lokatorem, to sąd orzekający eksmisję w wyroku musi ustalić, czy jest Pan uprawniony do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Pan do tej gruby nie należy, bowiem zapewne nie jest Pan osobą niepełnosprawną, bezrobotną lub ciężko chorą. Tylko takim osobom przysługuje lokal socjalny. Nic też nie da fakt, że sam się Pan zwolni tuż przed skierowaniem sprawy do sądu – ojciec bowiem łatwo wykaże, że jest Pan bezrobotny od niedawna i to ze swojej winy (ze swojego działania celowego). Po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego ojciec będzie już mógł złożyć wniosek do komornika o wykonanie Pana eksmisji na podstawie art. 759 Kodeksu cywilnego załączając do niego tytuł wykonawczy – wyrok sądu. Na tej podstawie komornik może już rozpocząć Pana eksmisję. Procedura wymeldowania Osobno zaś ojciec (niezależnie od eksmisji: równolegle, wcześniej, po niej) może Pana wymeldować. Organ gminy wydaje decyzję w sprawie wymeldowania na wniosek strony (ojca). Ojciec musi wniosek jednak uzasadnić, np. tym, że jest Pan dorosły, że może sam wynajmować mieszkanie, że potrzebuje intymności itd. Jak Pan widzi ojciec ma pełne prawo dokonać Pana eksmisji i wymeldowania. Niewiele, a w zasadzie nic nie może Pan zrobić, by to utrudnić/wydłużyć, jeśli nie jest Pan niepełnosprawny ciężko chory, bezrobotny. Sprawa o eksmisję trwa około pół roku (do dnia uprawomocnienia się orzeczenia). Nie jest to zatem szybki proces. Co więcej, obecnie, tj. w okresie epidemii COVID-19 na podstawie art. 15zzu ustawy z 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

czy syndyk moze wyrzucic z mieszkania